CÓMO COMPRAR UNA PROPIEDAD EN MENORCA
Consejos de compra y venta.
¿Es posible comprar una propiedad si no eres residente español?
Si un residente no español desea comprar una propiedad, debe obtener un número NIE, que es un número fiscal, emitido por el Gobierno español. Este es un proceso muy sencillo que lleva a cabo el Agente Inmobiliario.
¿Cuánto son los costos de compra?
Hay dos costes principales a la hora de comprar en España. El primero es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que se calcula como una cantidad inicial del 8% del precio de compra hasta la cantidad de 400.000 Euros. Desde 400.000 Euros hasta 600.000 Euros aumenta al 9% y por encima de 600.000 Euros aumenta al 10%. Luego está el costo del Notario y el Registro de la Propiedad, que es aproximadamente el 2% del precio de compra. Si compra con una hipoteca, existen costos adicionales, aunque estos dependen de la cantidad prestada. No obstante, a título orientativo, se estima que debería calcularse un 5% adicional para cubrir los distintos impuestos y comisiones en que se incurre al constituir una hipoteca.
¿Quién es el Notario?
La única persona que puede firmar las escrituras oficiales de una propiedad es el Notario Público. Se redactará un contrato de reserva privada con la Agencia Inmobiliaria y un abogado, pero el notario firmará y presenciará el intercambio real de escrituras.
Una vez que encuentro una propiedad, ¿qué sucede después?
Una vez decidida la propiedad, se redacta un contrato de compraventa entre las dos partes en el que se indica el precio, la situación y las fechas que se han pactado. A la firma de este contrato, es normal que se pague un depósito. Para formalizar los detalles del contrato, se solicita una ‘nota registral’ a la Oficina del Registro de la Propiedad para verificar la legalidad de la propiedad que se vende. Esto también muestra cualquier hipoteca que pueda estar vigente contra la propiedad.
¿Cuánto es un depósito normal?
Un depósito normal es el 10% del precio de compra acordado, aunque esto es algo que se puede acordar entre las dos partes. Cuanto mayor sea el depósito, mejor, ya que esto evita el deslumbramiento. La ley española establece que si un vendedor decide aceptar una oferta mejor, una vez aceptado un depósito, debe devolver el doble de esta cantidad para rescindir el contrato.
¿Puedo perder mi depósito?
Un comprador puede perder su depósito si decide retirarse del acuerdo una vez que se haya pagado este dinero. Se establece en el contrato de venta que esta cantidad no es reembolsable si el comprador cambia de opinión.
¿Puede un vendedor romper el contrato?
Un vendedor puede retirarse del acuerdo, pero solo si está dispuesto a devolver cualquier depósito recibido por duplicado como compensación al comprador.
¿Cuánto tiempo se tarda en completarse?
La finalización puede ser tan rápida o tan lenta como deseen ambas partes. En circunstancias normales, la mayoría de las finalizaciones se basan en dos meses, aunque esto depende mucho de la situación de cada venta individual. Por ejemplo, algunas propiedades no se pueden completar debido a los contratos de alquiler de verano, en cuyo caso la firma puede demorar hasta seis meses. Sin embargo, en una situación en la que la propiedad está vacía y no se requiere una hipoteca, la finalización puede ser tan rápida como un par de semanas.
Si hay una hipoteca existente, ¿qué sucede?
Si hay una hipoteca contra la propiedad que se compra, hay dos opciones. Un comprador puede optar por hacerse cargo de la hipoteca existente y sus condiciones. En general, esta es una solución más económica para establecer una nueva hipoteca. Sin embargo, si esto no es lo que el comprador desea, la hipoteca se cancela al mismo tiempo que el canje de escrituras. El banco titular de la hipoteca existente acude al Notario, cobra el cheque correspondiente por el importe de la cancelación y firma la escritura de cancelación. Este es el remitido a la oficina del Registro de la Propiedad para ser eliminado de los registros.
¿Tengo que pagar el equivalente de las tasas?
Cada propiedad está sujeta a tarifas, que dependen mucho del área y el tamaño. Una copia del recibo de tarifas se muestra en el Notario para acreditar el pago. El año de tarifas va de enero a diciembre. Es normal que se llegue a un acuerdo amistoso sobre el reparto de este coste si la finalización se produce a mediados de año. Los no residentes también están obligados a pagar un ‘Impuesto sobre la Renta’ cada año. Una vez más, esto se calcula en función del valor de la propiedad.
¿Qué pasa con las facturas de agua y luz?
Una vez que la propiedad ha sido firmada en el Notario, es posible que el agua y la electricidad se cambien al nuevo nombre. Esto lo organiza el abogado y normalmente se configura como un débito directo. Lo mismo se aplica a los gastos de teléfono, gas y comunidad en su caso.
VENDO PROPIEDADES EN MENORCA
¿Cuál es la plusvalía si se vende?
La Plusvalía aplicada a un no residente en la venta es por importe del 19% del beneficio. La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de compra original más los costos correspondientes y el precio de venta. Como la plusvalía tarda varias semanas en procesarse, se retiene una retención del 3% del precio de venta el día de la finalización. Si esta cantidad no es suficiente, se debe pagar la diferencia. Alternativamente, si esta cantidad es demasiado, cualquier diferencia se reembolsa a la cuenta bancaria de los proveedores. Esto puede tomar hasta 12 meses para ser reembolsado.
¿Qué otros impuestos tengo que pagar como vendedor?
Es requisito legal que el vendedor pague un impuesto conocido como ‘Plusvalia’. Este es un impuesto calculado por el Ayuntamiento y se basa en los años de propiedad. No tiene relación alguna con el Impuesto a las Ganancias de Capital.
¿Qué tiempo puede tomar la finalización?
La finalización depende en gran medida del acuerdo hecho entre las dos partes y puede demorar unas pocas semanas. Si hay que resolver contratos de alquiler o hipotecas, puede llevar más tiempo.
¿Quién prepara el contrato de venta?
El contrato de compraventa lo prepara el abogado de Menorcasa o el abogado de su elección. Recomendamos que sea un abogado local ya que esto es mucho más rápido.
¿Puedo cambiar de opinión una vez que he recibido un depósito?
Si recibe un depósito y luego elige no vender la propiedad, está legalmente obligado a devolver el depósito recibido por duplicado para compensar a los compradores.
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